賃貸経営 虎の巻
TORANOMAKI
賃貸経営 虎の巻
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テナント・リテンション 入居者の「快適さ」がもたらす安定経営
近年、佐賀の賃貸住宅市場でも、1R、1K、1DKなどの一人暮らし向けの間取りでは、敷金ゼロ・礼金ゼロを数多くみかけるようになりました。
こういった転居のしやすい市場で、いかに入居者に長く住み続けてもらうか、いわゆる「テナント・リテンション」の考え方が非常に重要になってきます。
入居者に気に入ってもらえず、短期の入退去を繰り返す事になると、安定した賃料収入を得るどころか、原状回復費がかさむ、次の募集の為の費用がかかる、空室期間が長引くリスクなど、賃貸物件を経営する上で大きな負担となります。
入居者を維持する テナント・リテンションとは
テナント・リテンションを直訳すると、「テナント＝借主」を「リテンション＝維持する」ということ。
入居者に、できるだけ長く住んでいただくための、さまざまな行為をさします。
オーナーの立場からすれば、きちんと家賃を払ってくれる優良な入居者には、末長く住んでいただきたいもの。
そのためには、入居者に、「この物件に住み続けたい」と思っていただく為の工夫が欠かせません。
これには、おおまかに分けて2つの方法があります。
- ①家賃を安くする
- ②サービスを良くする
①は、手間もかからず、単純に効果がありますが、もちろん収益性が下がってしまいます。
収益性を下げず、テナント・リテンション効果を得るには、②の方法がおすすめです。
入居者が住み続けたくなる物件
サービスの向上、を考えると、プレゼントや、設備の追加など「新しい」サービスを考えがちですが、ここではまず、基本に立ち返って考えてみましょう。
入居者への基本的なサービスの徹底
入居者への一番基本的なサービス、それは物件をきちんと管理することです。
仮に建物をキレイにリフォーム、リノベーションして、入居がすぐに決まったとしても、入居後の管理がお粗末であれば、せっかく入っていただいた入居者はすぐに離れて行っていまいます。
例えば、共用部分に粗大ゴミが置かれっぱなしになっている、ゴミが散乱している。
どんなに立派にリフォーム、リノベーションされた部屋でも、そんな物件に住み続けたいと思わないでしょう。
このような問題があれば、退去の原因にも繋がります。
また、内覧に来た入居希望者からすれば、「この物件には一体どんな人が住んでるんだろう？？」と、きっと不安になりますよね。
みすみす入居者決定のチャンスを逃すことにもなりかねません。
入居者の立場に立って、快適に気持ちよく生活できるようにする。
基本的な事に思えるかもしれませんが、この基本的な事が、意外と出来ていない例が多いんです。
入居してもらうまでが空室対策ではありません。
空室対策を考える際、空室期間の事ばかり考えがちですが、実は、現在入居している方にそのまま長く住んでもらう＝空室を出さない事（テナント・リテンション）が何より大切な発想となるのです。
定期清掃サービスで資産価値を守る
当社の統計を見ると、家賃が安い物件ほど、管理が行き届いていないと一目で分かる場合が多く、逆にそれほど安い家賃ではないにもかかわらず、きれいに手入れをされた物件は、一定の入居者をキープできています。
物件の状況と入居率は、一致する関係にあるということです。
家賃を下げることなく、入居者に長く住んでもらう。
やり方は様々ですが、まずは手軽で効果の高い、定期清掃をお勧めします。
